“认房不认贷”对房地产板块影响几何？诺德基金研究员杨雅荃最新解读

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8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“认房不认贷”会对国内地产行业造成什么样的影响？对于这个问题，诺德基金研究员杨雅荃认为，《通知》将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，从目前来看，“认房又认贷“主要在一线城市施行，在“一城一策”工具箱扩容背景下未来一线城市或将逐步放松地产销售方面限制。随着房地产市场需求的企稳以及企业信用端的改善，房企的经营状况或将得到显著改善。

目前申万一级地产行业平均市净率为0.8，部分园区企业、物业企业估值还会略有偏高，而纯地产开发业务的公司普遍估值较低，即使是全国性的龙头房企，估值破净也是较为普遍的现象，这隐含了市场对其开发业务有可能亏损的假设。

然而房地产开发业务不仅具有周期性，其产品也具备消费品属性。在过去的一轮行业景气度下滑中，经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清。而在产品端，各家房企的楼盘因为质量、服务、保障度的差异，其产品溢价与去化率有了显著分化。所以诺德基金研究员杨雅荃认为，由于行业供给侧的出清，以及未来需求端的回暖，优秀龙头房企的净利率也将逐渐回归正常水平。

此外，诺德基金杨雅荃表示，即使是在当前的行业环境下，龙头房企仍能维持盈利，后续一旦行业回暖，其利润率还能企稳回升，这些房企的投资价值有望逐步得到市场发现与认可。并且，由于地产链上下游产业链很长，市场空间非常大，很多品种有持续更新需求，行业竞争格局也很分散，部分品种还处于消费升级过程中，是长期投资的较佳赛道。

总的来说，诺德基金杨雅荃认为当前纯地产开发业务的公司估值破净的情况意味着市场担心地产公司可能存在的亏损风险。不过，随着行业供给侧的出清，那些经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清，未来产品质量强、服务好的优秀龙头房企的利润率有望企稳回升。

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